Con Sent. n. 4319 del 4 marzo 2016 la Suprema Corte ha statuito che il danneggiato ha diritto di ottenere dall'appaltatore l'eliminazione di tutti i difetti riscontrati sull'immobile compravenduto anche sulla base di perizie tecniche svolte in un diverso giudizio e poi acquisite agli atti. Ciò in quanto il ristoro deve comprendere quanto ritenuto utile e necessario affinché l'opera sia in grado di fornire l'utilità propria della sua destinazione.

Con detta pronuncia la Suprema Corte ha ribadito la natura extracontrattuale della responsabilità del costruttore/venditore ex art. 1669 c.c. affermando che detto articolo è diretto a garantire la conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata, attesa l'attitudine della norma a presidiare l'imprescindibile esigenza di tutela della pubblica incolumità, messa a repentaglio dal contegno dell'imprenditore che ometta di adottare le cautele atte ad assicurare la stabilità e solidità dell'edificio.

Consegue allora che l'azione prevista da detta norma ha natura extracontrattuale e, sorgendo non già dal contratto di appalto ma dal fatto di avere costruito l'immobile, può essere esercitata verso il costruttore-venditore non solo dal committente nei confronti dell'appaltatore, ma anche dall'acquirente attuale proprietario dell'immobile.

Logico corollario della tesi sostenuta nella sentenza in esame è che l'art. 1669 c.c. non è speciale rispetto alla disciplina della garanzia per i vizi di cui all'art. 1667-1668 c.c., ma va raccordato all'art. 2043 c.c., quale norma generale in tema di responsabilità aquiliana.

Con la medesima sentenza, peraltro, è stato ribadito il principio secondo cui nell'ambito dei gravi difetti costruttivi di cui all'art. 1669 c.c. rientrano non solo i fenomeni che influiscono sulla staticità dell'edificio, ma anche quelle alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidono sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima, dovendo la categoria ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera, senza che abbia rilievo in modo contrario l'esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino. 

In tal modo, configurano gravi difetti dell'edificio le carenze costruttive dell'opera allorché la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure interventi che mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati.