La Corte di Cassazione con sentenza n. 23243 del 15 novembre 2016 ha ribadito che qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c.

Nel caso di specie, il Tribunale di prime cure, in accoglimento della domanda attorea, condannò il convenuto a demolire l'altana (manufatto tipico della città di Venezia, che consiste in una piattaforma o loggetta realizzata nella parte più elevata di un edificio ed alla quale si accede, in genere, dall'abbaino, altro tipico elemento dell'architettura veneziana) che aveva realizzato sul tetto condominiale in spregio della contraria volontà espressa dall'assemblea del condominio. La Corte d’Appello, in riforma della sentenza impugnata, rigettò la domanda attorea.

La Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso, ha osservato che, secondo la concorde giurisprudenza di legittimità, in tema di condominio sono legittimi, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; con la conseguenza che, per converso, deve qualificarsi illegittima la trasformazione — anche solo di una parte — del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini.

Nella specie, si è affermato in giurisprudenza che la cosiddetta "altana" (denominata anche "belvedere"), struttura tipica dei palazzi veneziani, non costituisce "nuova fabbrica" in sopraelevazione, agli effetti dell'art. 1127 c.c., in quanto dà luogo ad un intervento che non comporta lo spostamento in alto della copertura, mediante occupazione della colonna d'aria sovrastante il medesimo fabbricato, quanto, piuttosto, la modifica della situazione preesistente, attuata attraverso una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune, con relativo potenziale impedimento all'uso degli altri condomini; l'altana, piuttosto, consistendo in una modifica della situazione preesistente mediante una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto con relativo impedimento agli altri condomini dell'inerente uso, comporta la violazione del divieto stabilito dall'art. 1102, comma 2, c.c., essendo indubbio che gli altri condomini vengono privati delle potenzialità di uso (come quelle, ad es., riconducibili alla possibilità di installare antenne) della parte di tetto occupata dalla struttura dell'altana a beneficio esclusivo del condominio che l'ha realizzata.