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Diritti reali - Inderogabilità delle norme sulle distanze legali

Con sentenza 4 ottobre 2016, n. 19790 la Suprema Corte ha ribadito il principio secondo cui in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi  dell'art. 873 c.c., le norme che impongono l'osservanza delle distanze dai confini sono inderogabili e prescindono dall'avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo.

Nel caso di specie, il Tribunale adito rigettava la domanda degli attori i quali chiedevano la condanna della convenuta ad arretrare il fabbricato dalla stessa realizzato a distanza inferiore a quella di 5 metri, prevista dal regolamento edilizio comunale, rispetto al confine della particella di proprietà degli attori medesimi.

In particolare, il Tribunale osservava che gli attori avevano ceduto alla convenuta una striscia di terreno che, nel contratto preliminare, veniva indicata come estesa fino a raggiungere un distacco di tre metri tra il confine della residua proprietà degli attori e un fabbricato da costruire sulla proprietà dell'acquirente, secondo un progetto già approvato al momento della vendita della suddetta striscia di terreno; con la suddetta previsione del contratto preliminare i promittenti venditori avevano accettato la costruzione sul fondo della convenuta di un fabbricato a distanza inferiore a quella normativamente prescritta.

La Corte di Appello ha giudicato erroneo il ragionamento del Tribunale, ritenendo che il rispetto delle distanze fissate nei regolamenti locali non fosse derogabile da patti tra privati e, peraltro, giudicando "quanto meno dubbio" che le parti avessero convenuto tale deroga; ha, tuttavia, confermato la decisione di rigetto della domanda degli attori sull'argomento che nel momento in cui si assoggetta uno dei lotti a confine alla costruzione limitrofa, rinunciando a far valere i diritti che da quelle disposizioni derivano, la rinuncia non vale solo per l'inedificabilità assoluta che consegue alla cessione della volumetria edificabile su quel lotto, ma più in generale devono ritenersi inapplicabili anche le altre limitazioni che si giustificano e trovano la loro ragione di essere solo in caso di utilizzazione a fini edificatori del suolo.

I soccombenti prponevano ricorso per la cassazione della sentenza di secondo grado sulla scorta di un solo motivo con il quale censuravano la sentenza gravata per aver ritenuto derogabili le disposizioni regolamentari sulle distanze dai confini.

La Suprema Corte, con la suddeta pronuncia, ha cassato la sentenza di appello, richiamando il suddetto principio, più volte espresso dalla giurisprudenza di legittimità, alla cui stregua, in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 c.c., le norme che impongono l'osservanza delle distanze dai confini prescindono dall'avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo.